商傳媒｜記者吳安妮／台中報導

近期台中市政府土地標售結果標脫率約為 18%，引發市場關注。華信不動產估價師聯合事務所江晨旭估價師認為，標售結果是市場供需狀況與經濟環境綜合作用的體現，而非單一政策或策略所能決定。政府在標售土地時，透過專業估價機制，確保標售底價符合市場行情與區域發展潛力，並致力於提供優質土地資源，以促進不動產市場的穩定成長。因此，標售結果應從市場發展的角度審視，而非單純以標脫率高低作為市場冷熱的指標。

江晨旭估價師分析以下重點，目前市場氣氛趨於保守，標售成交量縮減的情況與當前房地產市場「價穩量縮」的趨勢相符，反映出投資人對未來市場發展的審慎態度。影響標售市場的因素主要來自總體經濟環境變動、專業估價機制的合理性、土地供給增加、市場交易趨勢、開發商土地整合策略，以及政府長期政策等多方面的影響。

近期全球與國內經濟環境的不確定性，使投資人和開發商採取更為謹慎的策略，特別是在利率上升與資金成本提高的情況下，市場買氣受到抑制，交易量因此減少。這種現象並非僅限於台中市，而是整體房地產市場的普遍趨勢。此外，政府在訂定土地標售底價時，經由專業估價師的嚴謹評估，充分考量市場行情、區域發展潛力與基礎建設狀況，確保價格合理並反映土地的真實價值。這套機制維持市場的公平性，避免因人為調整而影響土地價格的穩定性。

另一方面，隨著重劃區的推動，大量素地陸續釋出，雖然有助於長期市場發展，但短期內增加了市場競爭，使部分標售土地因供給量增加而未能立即成交。這與當前不動產市場的「價穩量縮」現象相呼應，顯示房價雖然維持穩定，但成交量受到市場觀望情緒影響而減少。土地與建築成本的上升，加上剛性需求仍然存在，使房價保持穩定，但投資人在高資金成本與政策調控的影響下，採取較為保守的投資策略，導致市場交易放緩。

此外，開發商在重劃區發展的初期，通常會先行進行土地整合與併購，以提升開發效益與土地價值。這種策略有助於土地資源的有效運用，但也可能影響短期內的標售市場狀況，使部分土地因開發商的整合計畫尚未成熟，而未能立即吸引投資者投入。同時，政府的資金調控政策與重大建設規劃，亦是影響市場投資信心的重要因素。呼籲政府應持續透過市場觀察與專業評估，推動適切的都市發展策略，以確保土地資源的有效配置，並促進房地產市場的長期穩定發展。

綜合來看，近期台中市土地標售市場的發展，係市場供需結構、資金成本變動、重劃區素地供給增加及開發商整合策略等多重因素共同作用的結果。標售結果應從市場長期發展與土地資源配置的角度進行分析，而非僅以標脫率高低作為市場狀況的判斷依據。華信不動產估價師聯合事務所江晨旭估價師將持續關注市場變化，透過專業研究與評估，提供市場發展建議，以促進房地產市場的穩健成長。

文章來源：商傳媒

好房網News記者黃芸涵／綜合報導

財政部公布今年舊制房屋財產交易所得計算新規，新增單價並調高獲利率。事實上去年已經調整過一次認定標準，台北市豪宅標準從7000萬以上調降至6000萬；新北市從6000萬降至4000萬，其餘桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄市則從4000萬降至3000萬。購屋族好奇房市有何變化，是否會影響貸款成數？對此，「地產秘密客」表示財政、央行方針不同，更透露自家小宅也受到影響。

地產專欄作家「地產秘密客Ting & Sam」釋疑，財政部跟央行的豪宅門檻完全不同，財政部是針對「賣屋稅收」，而央行針對的是「買房貸款成數」。此次財政部的舊制房屋課稅變革，包含新增「單價」（不含車位），只要北市每坪單價120萬以上、新北75萬以上、桃竹中南高50萬以上，其它縣市單坪35萬元以上，就算是豪宅；獲利率從17％調升至20％。

主要針對2016年以前未申報房屋交易所得，或無法證明交易時之實際成交金額或原始取得成本者的中古屋，在去年賣屋的屋主，併入到今年的綜所稅；2016年以後出售適用「房地合一稅」，就不受影響。

非豪宅稅額計算公式為「房屋評定現值*各縣市標準％」；達豪宅門檻則為「出售價格*（房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值））*20％。

假設於2010年購入竹北房子，去年以2000萬價格賣掉，房屋評定值200萬，土地公告現值500萬。如果非豪宅，稅額會是200萬*37％＝74萬。今年修正後則是2000萬*(200萬/（200萬＋500萬）) *20％＝114.2萬，併入今年個人綜所稅，再依照個人所得級距課稅。 「地產秘密客」自曝，她在竹北屋齡約10多年的小宅，突然一夕之間被認定為豪宅。目前當地屋齡10多年的中古屋，單價突破5字頭的個案不少；北市精華地段單價高的小宅，只要突破單價門檻，賣房一樣會被認定是豪宅，要課徵較高的稅金。 至於央行會不會跟進財政部下調豪宅門檻，「地產秘密客」指出，去年6月央行總裁楊金龍提及，財政部下調豪宅門檻是因「稅收」考量，但未來央行會視情況滾動式調整。不過她預測目前還不會變動，「畢竟房價這麼高，很容易突破門檻，如果又限貸，恐怕影響的層面更大了」。

文章來源：好房網

好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導